Cпособы продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Порой собственникам, желающим быстро и выгодно продать квартиру в Беларуси, приходится идти на махинации, дабы предложить наилучшую стоимость собственной недвижимости на рынке жилья. Одной из частых практик считаются неоплаченные счета по коммунальным платежам.

Причем происходят положительные сделки, когда собственник уведомляет покупателей о наличии коммунальных долгов и за счет снижения цены пытается найти компромисс. Однако есть и другая сторона медали, когда собственник, продавая недвижимость самостоятельно, скрывает данный момент, тем самым обманывая доверчивых покупателей.

Причины наличия задолженностей по ЖКУ

Казалось бы, что единственная причина неоплаченных счетов по коммунальным платежам – отсутствие денежных средств у хозяев. Однако, как показывает практика, существуют и другие моменты, о которых покупатели могут и не догадываться:

1. Раздел имущества с неблагополучным родственником;
2. Передача квартиры по наследству с имеющимися просрочками по платежам ЖКУ от покойного гражданина;
3. Желание заработать на наивности покупателей.

Как показывает практика, собственники квартир часто умалчивают о неоплаченных счетах по ЖКУ, даже после заключения договора купли-продажи. Примечательно, что при самостоятельной покупке квартиры, покупатели часто упускают данный момент из виду, получая неприятный «сюрприз» после приобретения недвижимости.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами в Беларуси

К сожалению, для покупателей и к счастью для продавцов, в Республике Беларусь не запрещено продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.

Стоит понимать, что в процессе продажи недвижимости нотариусы и регистраторы не контролируют наличие всяческих долгов. Поэтому покупатель самостоятельно должен учитывать этот момент, получив документальное подтверждение, что продаваемая квартира не имеет долгов по ЖКУ.

Однако даже при самостоятельной продаже недвижимости, собственники могут столкнуться с запретом, учитывая накопленные долги. В этом случае на квартиру накладывается обременение в форме запрета на полноценное распоряжение: продажу или аренду. 

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Разобрав вопрос о том, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами, стоит разобрать и легальные способы реализации недвижимости, из-за которых не последуют трудностей в дальнейшем.

• Продажа квартиры с оплатой долга покупателем

Как было выяснено, наличие просрочек по ЖКУ не считается барьером при продаже недвижимости. Но чтобы первоначальному хозяину жилья обезопаситься в будущем, следует обговорить данный момент с покупателем, официально «продав» долги, цена которых закладывается в стартовую стоимость жилья при продаже.

Причем устных договоренностей недостаточно, чтобы обезопасить сделку. Здесь следует учитывать 2 пункт 29 статьи ЖК РБ, согласно которому прежний владелец, даже после продажи недвижимости, обязан оплатить накопленные задолженности по ЖКУ. Чтобы избежать этого момента, следует подписать не только договор купли-продажи, но и акт приема-передачи имущества, включив имеющиеся долги и сопроводительные документы. В таком случае новый собственник, даже ссылаясь на закон, не докажет собственную правоту, заставив прежнего хозяина оплачивать задолженность по ЖКУ.

• Оплата коммунальных долгов за счет задатка при покупке квартиры

После просмотра квартиры и договоренности по итоговой стоимости, покупатели часто решают избавиться от уплаты коммунальных долгов от старого хозяина за счет внесенного задатка. Главное преимущество такого хода – долги уплачены, тем самым экономится время. Но присутствует и минус – в случае, если сделка сорвется по причине продавца, деньги не получится вернуть, учитывая их отсутствие. Также продавец, получив задаток, может потратить его на собственные нужды, проигнорировав договоренность. В таком случае доказать вину продавца тяжело, учитывая возможное отсутствие задокументированного договора, обязывающего хозяина при получении задатка оплатить задолженность по ЖКУ.

В такой ситуации единственное верное решение – проводить сделку через опытных риэлтеров, которые также проконсультируют и найдут пути решения как для продавца, так и покупателя. К тому же агентство недвижимости гарантирует, что внесенный задаток при покупке квартиры пойдет исключительно на оплату коммунальных долгов, нежели на второстепенные нужды.

• Оплата долгов по коммунальным платежам после продажи квартиры

Когда первые два варианта не подходят, ввиду потенциальных страхов и опасностей, то остается последний способ продать квартиру с долгами по коммунальным платежам – провести погашение задолженности после передачи недвижимости. Опять же, новый собственник, ссылаясь на 29 статью ЖК РБ, вправе потребовать от старого хозяина уплаты долгов. Однако важно учитывать, что новому собственнику нельзя подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока не будут погашены задолженности по ЖКУ.

Преимущество такого варианта – на документальном уровне старый собственник оплатит долги по коммунальным платежам. Минус – возможное уклонение от уплаты, из-за чего выбивать долги придется через суд.

Покупательский спрос на недвижимость с долгами

Квартира с коммунальными долгами – это самый неликвидный вариант, на который решаются единицы. Это связанно как с временными, так и финансовыми рисками.

Как правило, покупатели недвижимости, только услышав о неоплаченных счетах по коммунальным платежам, моментально игнорируют предложение, даже учитывая низкую стоимость на вторичном рынке. Но даже если хозяин промолчит о долгах, то покупатель способен легко уточнить данный момент, попросив банальную справку об уплате коммунальных услуг.

Также стоит помнить, что даже продав недвижимость с коммунальными долгами, уйти от уплаты не получится. Как только новый хозяин узнает о задолженности, то первым делом обратиться в организации, письменно подтвердив, что неоплаченные счета – это вина старого хозяина. И уже через некоторое время и, вероятно, через суд, бывшему владельцу квартиры придется оплачивать старые долги. При этом, кроме коммунальных платежей, истец вправе затребовать моральную компенсацию за причиненный ущерб. Поэтому продавая квартиру с неоплаченными коммунальными платежами, следует сто раз подумать, стоит ли такая авантюра времени, нервов и денег.

И последний момент, при котором покупатели не соглашаются на покупку недвижимости с долгами – это отсутствие привлечения услуг риэлтеров. Если будущая сделка не будет контролироваться агентами по недвижимости, то это моментально наталкивает на мысли о возможной афере со стороны продавца.

Квартира с коммунальными долгами – как быстро и выгодно продать

Первым делом стоит понимать, что квартира с долгами по коммунальным платежам – это откровенный «неликвид» с минимальным покупательским спросом на рынке. Тем не менее за счет двух шагов, можно увеличить шансы на быструю и одновременно выгодную продажу жилья:

1. Самостоятельно оплатить счета по задолженности. Если у собственника не хватает денежных средств, то можно обратиться в условный банк за получением кредита. В любом случае отсутствие задолженности по коммунальным платежам при минимальной стоимости квартиры на рынке – это существенный плюс, способный ускорить нахождение покупателя;
2. Воспользоваться услугами риэлтера при продаже недвижимости. Контроль за сопровождением сделки и наличие гарантий – способ избежать возможных подозрений у потенциальных покупателей.

В остальных случаях, желая быстро продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, следует акцентировать внимание на стоимости жилья. Но, как показывает практика, покупатели часто сбивают цену до «смешных» показателей, уламывая продавца продать жилплощадь, учитывая возможное наложение ареста в ближайшем будущем. В результате имеющаяся задолженность обходится дороже, нежели скидка при продаже жилья. В этом случае лучше задуматься, нежели отдавать личную недвижимость за «копейки».