Как по закону продать комнату в квартире

В попытках продать комнату в квартире, собственники часто не добиваются желаемого результата по причине отсутствия покупательского спроса. В действительности на рынке недвижимости за последние десятилетие количество предложений превысило спрос, из-за чего даже снижение цены далеко не гарантирует, что удастся реализовать такое жилье.

Кроме определения рыночной стоимости, собственники часто упускают из виду оставшиеся аспекты: получение согласий от оставшихся собственников или отсутствие подготовленной документации.

Определение

Комната - это выделенная часть квартиры с фиксированным метражом во владении конкретного собственника.

Доля, в отличие от комнаты считается частью прав собственности - невыделенной элементом квартиры. Говоря доступными словами, это не отдельная комната с выделенной площадью, в которой можно спокойно жить, а лишь неопределенная часть жилья.

Особенности продажи

Продавая отдельную комнату в коммунальной квартире, важно изначально подготовить документацию, оперативно решив юридический вопрос. Этот шаг поможет собственнику правильно провести сделку, согласно требованиям законодательства. В противном случае, желая сэкономить время, достаточно воспользоваться риэлтерскими услугами.

Перед продажей учитываем, чтобы жилье отвечало двум требованиям:

1. Разрешается продавать комнату в приватизированной квартире, благодаря чему продавец признается собственником. В противном случае, при отсутствии приватизации, квартира считается государственной собственностью, что предполагает запрет на продажу;
2. Оставшиеся сособственники владеют первоочередным правом выкупа. Принцип схож с продажей доли – важно предложить оставшимся жильцам за фиксированную стоимость приобрести комнату. В случае отказа или игнорирования предложений – приступаем к поиску клиентов.

Как получить разрешение на продажу комнаты в квартире

Как показывает практика, у продавца изначально возникают трудности с получением согласий от оставшихся жильцов, нежели с приватизацией недвижимости. Поэтому детально разберемся, как поскорее уладить данный вопрос.

Первоначально рекомендуем договориться с сособственниками о совместной продаже квартиры, что сэкономит время и поможет избежать возможных судебных разбирательств в будущем. Если соседи против, то следует оперативно подготовить извещение для жильцов, обладающие правом первоочередного выкупа. В документе прописываем условия возможной сделки и фиксированную стоимость жилья. Затем останется разослать извещение соседям следующими способами:

• Самостоятельно - оформляем заказное письмо с уведомлением отправителя о получении;
• С помощью нотариуса, который самостоятельно отыщет собственников и передаст извещения в соответствии с законодательством.

Заполучив предложение о покупке комнаты, устанавливается срок в 30 календарных дней для принятия соответствующего решения. Далее возможны три варианта развития сценария:

1. Положительный – сособственники соглашаются на предложенные условия, выкупив комнату в квартире. В этой ситуации собственник не имеет права заключать сделки с посторонними людьми, учитывая наличие у соседей первоочередного права на выкуп;
2. Отрицательный – отказываются от предложения. Для этого соседям необходимо письменно оформить отказ у нотариуса, что позволит моментально приступать к поиску покупателей, не дожидаясь окончания установленного срока на принятие решения;
3. Игнорированный – соседи, владеющие первоочередным правом на выкуп, решают не отвечать, изначально затягивая время. В такой ситуации продавцу остается дождаться окончания срока, после чего приступать к продаже. Отсутствие ответа от жильцов автоматически приравнивается к отказу от покупки.

Получив соответствующее разрешение, собственник вправе приступить к реализации объекта недвижимости за установленную стоимость, прописанную в извещении.

Отметим, продавец не вправе изменять цену, поскольку будет вынужден повторно известить соседей, ожидая очередные 30 календарных дней. В противном случае, если проигнорировать указанный пункт, жильцы вправе оспорить и аннулировать проведенную сделку, подав исковое заявление в суд. Однако тогда сособственникам придется выкупить комнату по заданной цене.

Как продать комнату в квартире без согласия соседей

В соответствии с 1 пунктом 253 статьи ГК РБ, при продаже доли в общей собственности, чем и является комната в квартире, оставшиеся собственники владеют преимущественным правом выкупа.

Важно учитывать, что речь идет исключительно об отчуждении вторичного жилья. Если, к примеру, собственник решит подарить комнату путем оформления договора дарения, разрешения от оставшихся собственников не понадобятся.

Законные способы продать комнату в квартире

По закону предусмотрено три метода:

• Продать полноценную квартиру

Как уже говорилось, выгоднее поговорить с оставшимися собственниками о продаже целой квартиры с дальнейшим разъездом. Этот метод помогает быстрее найти заинтересованных покупателей, параллельно не потеряв в деньгах.

При продаже квартиры целиком собственники обращаются к нотариусу для подписания договора купли-продажи. Также разрешено отправить представителя с нотариальной доверенностью.

Продав квартиру, каждый сособственник забирает установленную часть денег, которую можно изначально заверить перед сделкой или самостоятельно просчитать по квадратным метрам.

• Продать комнату в квартире отдельно

Когда собственники наотрез отказываются от продажи квартиры, аргументируя личными причинами, продавцу ничего не остается, кроме как реализовать комнату отдельно, заблаговременно подготовив необходимую документацию.

Повторимся, учитываются два условия при продаже: наличие приватизации и разрешения соседей. Затем остается найти покупателя и провести сделку, передав ключи новому хозяину.

Единственный недостаток заключается в невозможности продать квадратные метры по рыночной стоимости. Как правило, придется изначально подготовиться к потере 25% от стартовой цены. Хотя, как показывает практика, даже предложив минимальную стоимость за квадратный метр, покупателей редко удастся найти в кратчайшие сроки.

• Оформление договора дарения

Единственный способ продать комнату в квартире без согласия соседей – безвозмездно подарить близкому родственники или третьему лицу. Как правило, указанный метод редко применяется, по большей части, чтобы доставить трудностей бывшим соседям, заполучив условную моральную компенсацию.

Чтобы подарить комнату в квартире, достаточно оформить договор дарения, заверив подписанное соглашение после у нотариуса.

За сколько можно продать комнату в квартире

Заранее определив рыночную стоимость жилья, можно принимать взвешенные решения в дальнейшем. К примеру, если цена, за которую удастся продать комнату в квартире, мала, то выгоднее искать доступные способы увеличить доход:

• Сдавать комнату в аренду – потребуются разрешения соседей, что выльется в потерю времени на бумажную волокиту. В этой ситуации рекомендуем воспользоваться услугами риэлтеров для сдачи комнаты в аренду, либо переходить к оставшимся вариантам;
• Договориться о совместной продаже недвижимости - удастся выгодно продать квартиру, заполучив максимум со сделки;
• Продавать по завешенной стоимости. Учитывая благоприятные условия проживания с соседями, есть шанс на нахождение подходящего покупателя.

Для определения рыночной стоимости комнаты выделим два доступных способа:

1. Заказать бесплатную оценку – сэкономит время и решит ситуацию с будущей продажей;
2. Самостоятельно определить цену. Для этого собственнику необходимо просмотреть конкурирующие предложения на рынке и учесть особенности продаваемого жилья: количество, доброжелательность и социальный статус соседей, состояние помещений и число прописанных собственников.

Определив стоимость квадратного метра, можно приступать к продаже, либо отказаться от возможной сделки.

Сколько стоит продать комнату в квартире через агентство

Решившись продавать выделенную долю через посредников, важно учесть, что продавец платит риэлтеру по завершению сделки, без необходимости вносить предоплату. Говоря доступными словами, собственник оплачивает риэлтерские услуги по факту.

Отвечая на вопрос, сколько стоит продать комнату в квартире, учитываем показатель в 3% от установленной цены. Как правило, стоимость вторичного жилья редко превышает отметку в 4 200 базовых величин. В остальных случаях высчитываем стоимость риэлтерских услуг по государственным тарифам Республики Беларусь.

Стоит ли продавать комнату в квартире

Продавая выделенную часть жилплощади, следует учитывать ряд факторов:

• Слабый покупательский спрос на рынке – количество предложений ежемесячно растет, нежели число покупателей, желающих приобрести такой тип недвижимости;
• Трудности в предпродажной подготовке. Если с наличием приватизированной квартиры вопросов не возникает, то получить разрешение от соседей в кратчайшие сроки – та ещё проблема;
• Судебные разбирательства после сделки. Отказавшись от первоочередной покупки, остальные собственники могут с легкостью обратиться в суд по надуманным причинам. Очевидно, что бывшему хозяину будет тяжело проиграть, нежели потерять время, посещая судебные разбирательства;
• Мизерная прибыль. Учитывая слабый покупательский спрос, сложно продать комнату, даже по рыночной стоимости, оттого приходится серьезно сбивать цену, причем до получения разрешений от соседей.

Перед поиском клиентов учитываем перечисленные факторы, стараясь их минимизировать или вовсе исключить, пообщавшись с соседями.